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Que faut-il demander à l'agent immobilier lors d'une visite ?

Posez des questions sur ce qui ne figure pas dans les documents : quand des travaux ont été faits et avec quels plans, pourquoi la surface officielle et celle de l'annonce ne correspondent pas, ce qui a été remplacé et quand, et depuis combien de temps le bien est en vente. Et demandez la permission de mesurer et de scanner avant de le faire.

Pour qui travaille l’agent

L’agent immobilier présent lors d’une visite est l’agent du vendeur. Cela n’en fait pas un adversaire — un agent doit fournir les informations dont il dispose, et la plupart répondent volontiers et honnêtement. Mais l’agent n’est pas votre conseiller, et une réponse orale lors d’une visite n’équivaut pas à une information documentée dans les papiers de la transaction. Si la réponse est déterminante pour votre achat, demandez qu’elle soit confirmée par écrit ou documentée — et faites-vous accompagner par un conseiller de votre côté de la transaction ou par un expert du bâtiment pour évaluer les aspects techniques.

Cela change la façon dont vous devriez poser vos questions : posez des questions ouvertes sur les faits et l’historique, pas des questions fermées qui invitent à un rassurant « il n’y a rien à signaler ».

Les cinq questions à toujours poser

1. « Qu’est-ce qui a été rénové, quand — et existe-t-il des plans de ces travaux ? » Les rénovations constituent l’information isolée qui explique le plus de bizarreries dans un logement : un mur de travers, une pièce qui ne correspond pas au plan, une hauteur sous plafond qui varie brusquement. S’il existe des plans de la rénovation — chez le vendeur ou dans les archives du service d’urbanisme — ils ont une grande valeur quand vous planifierez vos propres travaux plus tard.
2. « Pourquoi la surface officielle et celle de l’annonce sont-elles différentes ? » Il y a presque toujours une explication : le cadastre mesure en général l’emprise au sol du bâtiment, une extension peut avoir été mal enregistrée, ou des combles aménagés n’ont jamais été remesurés — et en copropriété, la surface Carrez ne compte que le plancher où la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m, ce qui explique souvent à lui seul l’écart avec la surface annoncée. La réponse vous dit si l’écart est technique ou réel.
3. « Quand la toiture, les fenêtres, le chauffage et la salle de bains ont-ils été remplacés pour la dernière fois ? » Quatre dates. Elles déterminent ce que vous coûteront les dix prochaines années, et elles sont rarement rassemblées à un seul endroit dans les documents.
4. « Depuis combien de temps le bien est-il en vente, et le prix a-t-il été revu à la baisse entre-temps ? » Vous pouvez retrouver une grande partie de cela vous-même dans les annonces, mais l’agent peut répondre immédiatement — et l’explication d’un temps de vente prolongé est souvent plus intéressante que le chiffre lui-même.
5. « Pourquoi le vendeur déménage-t-il ? » Vous n’obtiendrez pas toujours une réponse complète, et il ne faut pas trop y lire. Mais une réponse comme « ils se rapprochent de leur travail » et une réponse comme « ils n’ont eu la maison que sept mois » pointent dans des directions bien différentes.

Demandez la permission avant de mesurer et de scanner

Dites-le dès la porte : « Est-ce que ça vous dérange si je mesure quelques pièces et fais un scan avec mon téléphone ? » La plupart des agents disent oui — cela indique un acheteur sérieux. Mais certains vendeurs ont refusé les photos intérieures, et lors d’une visite chargée, vous pourriez gêner d’autres visiteurs. Demandez d’abord, respectez la réponse, et limitez-vous aux pièces : vous mesurez des murs, pas les affaires de la famille. N’ouvrez pas de placards sans demander, et ne filmez pas les chambres d’enfants avec leurs affaires.

Si on vous refuse le scan, vous pouvez toujours prendre les cinq ou six mesures les plus importantes au mètre ruban et dessiner le plan ensuite à partir de vos notes.

Questions sur ce que vous voyez sans le comprendre

• « Qu’y a-t-il derrière ce coffrage ? » Les coffrages dans les coins dissimulent des colonnes d’évacuation et de la ventilation. Une colonne d’évacuation ne se déplace pas facilement, et cela détermine où une salle de bains peut se situer.
• « Ce mur est-il porteur ? » N’hésitez pas à poser la question, mais traitez la réponse comme une information, pas comme une certitude. Personne ne peut déterminer à l’œil si un mur est porteur, et aucune application ne le peut non plus. Si le mur doit être supprimé, cela demande un expert du bâtiment ou un ingénieur qui examine la structure.
• « Avec quoi le logement est-il chauffé, et quelle a été la consommation ? » Le mode de chauffage, l’âge de l’installation, et si possible les chiffres réels de consommation des deux dernières années.
• « Comment est la cave en hiver ? » L’humidité en cave est saisonnière, et une visite en août ne dit rien de l’état des lieux en février.
• « Y a-t-il quelque chose dans le diagnostic technique que vous jugez vous-même utile de souligner ? » S’il existe un rapport sur l’état du bien, cette question ouverte apporte souvent plus qu’un feuilletage rapide sur place.
• « Existe-t-il un plan numérique ? » Demandez-le. S’il est coté, vous pouvez vérifier votre propre relevé par rapport à lui — et s’il ne l’est pas, vous savez que c’est une illustration, pas un outil de mesure.

Questions sur les environs auxquelles seul l’agent peut répondre

Les documents décrivent le bien, pas le lieu. Demandez : ce qui est prévu sur le terrain voisin et dans le quartier, comment est la circulation le matin et l’après-midi, comment fonctionne le stationnement le soir, quelles servitudes et restrictions pèsent sur le bien, et — s’il s’agit d’un appartement en copropriété — ce que dit le plan pluriannuel de travaux, et s’il y a des charges décidées ou attendues. S’il existe une association de copropriétaires ou de propriétaires, renseignez-vous sur les cotisations et les obligations.

L’ensoleillement, en revanche, ne vaut pas la peine d’être demandé. Vous pouvez le calculer vous-même par la suite, une fois que vous connaissez l’orientation des fenêtres — et un calcul est plus précis que le souvenir de quiconque sur la durée pendant laquelle le soleil frappe la terrasse en mai.

Comment garder trace des réponses

Écrivez dix questions maximum avant de partir de chez vous, et marquez les trois auxquelles vous ne repartirez pas sans réponse. Notez les réponses sur place ou dans les deux minutes après avoir franchi la porte — si vous enchaînez plusieurs visites le même jour, les réponses se mélangent sinon entre les logements.

Et notez toujours qui a répondu quoi. « L’agent pensait que la toiture datait d’environ 2009 » est un type d’information différent de « il est écrit dans le diagnostic technique que la toiture date de 2009 », et cette différence compte quand vous devrez plus tard décider sur quoi vous osez compter.

Ce à quoi HouseSense répond, pour que vous n’ayez pas à demander

Une partie des questions posées lors d’une visite ne le sont que parce qu’on ne peut pas mesurer soi-même. Si vous scannez le logement avec le LiDAR de l’iPhone — après avoir demandé la permission — vous obtenez vous-même la réponse sur la surface par pièce, la hauteur sous plafond, les largeurs de passage libres et la forme réelle des pièces. Vous pouvez ainsi consacrer le temps de l’agent à ce que lui seul sait : l’historique, les rénovations, les dates et les environs.

HouseSense calcule aussi l’ensoleillement en 3D à partir de la position du logement et de son orientation vers le nord, de sorte que « combien de soleil le jardin reçoit-il en avril ? » devient un calcul que vous faites chez vous, plutôt qu’une question à laquelle on vous donne une estimation approximative. Tout se trouve dans votre propre iCloud ; il n’y a ni compte ni serveur — votre relevé du logement d’une autre personne n’atterrit dans aucune base de données.