Was sollten Sie den Makler bei einer Besichtigung fragen?
Fragen Sie nach dem, was nicht in den Unterlagen steht: wann wurde umgebaut und mit welchen Zeichnungen, warum stimmen die offizielle Fläche und die Fläche in der Anzeige nicht überein, was wurde wann ausgetauscht, und wie lange steht die Wohnung schon zum Verkauf. Und fragen Sie um Erlaubnis, zu messen und zu scannen, bevor Sie es tun.
Kurz gesagt: Die wertvollsten Fragen an den Makler betreffen die Geschichte der Wohnung und Abweichungen zwischen Papier und Wirklichkeit: was wurde wann umgebaut, gibt es Zeichnungen vom Umbau, warum stimmt die offizielle Fläche nicht mit der Fläche in der Anzeige überein, wann wurden Dach, Fenster, Heizquelle und Badezimmer zuletzt ausgetauscht, und wie lange steht die Wohnung schon im Angebot. Fragen Sie auch um Erlaubnis, die Räume zu messen und zu scannen. Denken Sie daran, dass der Makler für den Verkäufer arbeitet — die Antworten sind Informationen, keine Beratung für Sie.
Für wen der Makler arbeitet
Der Immobilienmakler bei einer Besichtigung ist der Makler des Verkäufers. Das macht den Makler nicht zum Gegner — ein Makler soll die Informationen geben, die er hat, und die meisten antworten bereitwillig und ehrlich. Aber der Makler ist nicht Ihr Berater, und eine mündliche Antwort bei einer Besichtigung ist nicht dasselbe wie eine dokumentierte Angabe in den Kaufunterlagen. Ist die Antwort entscheidend für Ihren Kauf, bitten Sie darum, sie schriftlich bestätigt oder dokumentiert zu bekommen — und lassen Sie einen Berater auf Ihrer Seite des Geschäfts oder einen Bausachverständigen das Technische beurteilen.
Das ändert, wie Sie fragen sollten: Stellen Sie offene Fragen zu Fakten und Historie, keine geschlossenen Fragen, die zu einem beruhigenden "damit ist alles in Ordnung" einladen.
Die fünf Fragen, die Sie immer stellen sollten
- "Was wurde wann umgebaut — und gibt es Zeichnungen davon?" Umbauten sind die eine Information, die die meisten Merkwürdigkeiten einer Wohnung erklärt: eine schiefe Wand, ein Raum, der nicht zum Plan passt, eine Raumhöhe, die springt. Gibt es Zeichnungen vom Umbau — beim Verkäufer oder im Archiv der Behörde —, sind sie viel wert, wenn Sie später Ihren eigenen Umbau planen.
- "Warum unterscheiden sich die offizielle Fläche und die Fläche in der Anzeige?" Es gibt fast immer eine Erklärung: Das offizielle Wohnungsregister misst in der Regel außen, ein Anbau kann falsch eingetragen sein, oder ein ausgebautes Dachgeschoss wurde nie neu vermessen. Die Antwort sagt Ihnen, ob die Abweichung technisch oder real ist.
- "Wann wurden Dach, Fenster, Heizquelle und Badezimmer zuletzt ausgetauscht?" Vier Jahreszahlen. Sie entscheiden, was die nächsten zehn Jahre Sie kosten werden, und sie stehen selten gesammelt an einer Stelle in den Papieren.
- "Wie lange steht die Wohnung schon zum Verkauf, und wurde der Preis unterwegs gesenkt?" Vieles davon können Sie selbst aus den Anzeigen herausfinden, aber der Makler kann sofort antworten — und die Erklärung für eine lange Standzeit ist oft interessanter als die Zahl.
- "Warum zieht der Verkäufer um?" Sie bekommen nicht immer eine vollständige Antwort, und Sie sollten nicht zu viel hineinlesen. Aber eine Antwort wie "sie ziehen näher an die Arbeit" und eine wie "sie haben das Haus seit sieben Monaten" weisen in unterschiedliche Richtungen.
Fragen Sie um Erlaubnis, bevor Sie messen und scannen
Sagen Sie es an der Tür: "Ist es in Ordnung, wenn ich ein paar Räume messe und mit dem Handy einen Scan mache?" Die meisten Makler sagen ja — das signalisiert einen ernsthaften Käufer. Aber manche Verkäufer haben sich Innenaufnahmen verbeten, und bei einer belebten Besichtigung könnten Sie anderen im Weg stehen. Fragen Sie zuerst, richten Sie sich nach der Antwort, und bleiben Sie bei den Räumen: Sie messen Wände, nicht das Eigentum der Familie. Öffnen Sie keine Schränke ohne zu fragen, und filmen Sie keine Kinderzimmer mit den Sachen des Kindes darin.
Bekommen Sie ein Nein zum Scannen, können Sie trotzdem die fünf bis sechs wichtigsten Maße mit einem Maßband nehmen und den Plan hinterher aus Ihren Notizen zeichnen.
Fragen zu dem, was Sie sehen, aber nicht verstehen
- "Was ist hinter diesem Kasten?" Rohrkästen in Ecken verbergen Fallstränge und Lüftung. Ein Fallstrang lässt sich nicht ohne Weiteres versetzen, und das entscheidet, wo ein Badezimmer liegen kann.
- "Ist das hier eine tragende Wand?" Stellen Sie die Frage ruhig, aber behandeln Sie die Antwort als Information, nicht als Entscheidung. Niemand kann einer Wand ansehen, ob sie tragend ist, und keine App kann das feststellen. Soll die Wand weg, braucht es einen Bausachverständigen oder Statiker, der sich die Konstruktion ansieht.
- "Womit wird die Wohnung beheizt, und wie hoch war der Verbrauch?" Heizquelle, Alter der Anlage, und am besten die tatsächlichen Verbrauchszahlen der letzten zwei Jahre.
- "Wie ist der Keller im Winter?" Feuchtigkeit im Keller ist saisonabhängig, und eine Besichtigung im August sagt nichts darüber, wie es im Februar aussieht.
- "Gibt es etwas im Bauzustandsbericht, das Sie selbst für erwähnenswert halten?" Gibt es einen Bericht über den Zustand der Wohnung, bringt diese offene Frage oft mehr als vor Ort darin zu blättern.
- "Gibt es einen digitalen Grundriss?" Bitten Sie darum. Ist er bemaßt, können Sie Ihr eigenes Aufmaß damit abgleichen — und ist er nicht bemaßt, wissen Sie, dass es eine Illustration ist und kein Messwerkzeug.
Fragen zur Umgebung, die nur der Makler beantworten kann
Die Papiere beschreiben die Immobilie, nicht den Ort. Fragen Sie: was auf dem Nachbargrundstück und in der Gegend geplant ist, wie der Verkehr morgens und nachmittags ist, wie das Parken abends funktioniert, welche Nutzungsbeschränkungen und Dienstbarkeiten auf der Immobilie liegen, und — wohnt man in einer Wohnung mit gemeinsamem Eigentum am Gebäude — was der Instandhaltungsplan sagt und ob beschlossene oder erwartete Nebenkosten anstehen. Gibt es eine Eigentümer- oder Grundstücksgemeinschaft, fragen Sie nach Beiträgen und Pflichten.
Nach dem Sonneneinfall sollten Sie dagegen nicht fragen. Den können Sie hinterher selbst berechnen, sobald Sie die Himmelsrichtung der Fenster kennen — und eine Berechnung ist präziser als jemandes Erinnerung daran, wie lange im Mai die Sonne auf der Terrasse steht.
So behalten Sie den Überblick über die Antworten
Schreiben Sie höchstens zehn Fragen von zu Hause auf, und markieren Sie die drei, ohne deren Antwort Sie nicht gehen. Notieren Sie die Antworten vor Ort oder innerhalb von zwei Minuten, nachdem Sie zur Tür hinausgegangen sind — besichtigen Sie mehrere Wohnungen am selben Tag, vermischen sich die Antworten sonst zwischen den Wohnungen.
Und schreiben Sie immer auf, wer was geantwortet hat. "Der Makler meinte, das Dach sei von etwa 2009" ist eine andere Art von Information als "im Bauzustandsbericht steht, dass das Dach von 2009 ist", und der Unterschied spielt eine Rolle, wenn Sie später entscheiden müssen, worauf Sie sich verlassen können.
Was HouseSense beantwortet, damit Sie nicht fragen müssen
Ein Teil der Fragen bei einer Besichtigung wird nur gestellt, weil man selbst nicht messen kann. Scannen Sie die Wohnung mit dem LiDAR des iPhones — nachdem Sie um Erlaubnis gefragt haben —, erhalten Sie selbst die Antwort auf Fläche pro Raum, Raumhöhe, die freien Durchgangsmaße und die tatsächliche Form der Räume. Dann können Sie die Zeit des Maklers für das nutzen, was nur der Makler weiß: die Historie, die Umbauten, die Jahreszahlen und die Umgebung.
HouseSense berechnet auch den Sonneneinfall in 3D anhand der Lage der Wohnung und der Nordrichtung, sodass "wie viel Sonne bekommt der Garten im April?" zur Hausaufgabe wird, statt eine Frage zu sein, auf die Sie eine freundliche Schätzung bekommen. Alles liegt in Ihrer eigenen iCloud; es gibt kein Konto und keinen Server — Ihr Aufmaß des Zuhauses einer fremden Person landet in keiner Datenbank.