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Was steht eigentlich in amtlichen Bauunterlagen — und welche Zahlen zählen?

Die Bauakte ist das eingetragene Profil einer Immobilie. Hier sind die Felder, die am häufigsten missverstanden werden, und wie Sie sie lesen, ohne zur falschen Schlussfolgerung zu kommen.

Was die Unterlagen sind — und was nicht

Die meisten Länder führen ein amtliches Register für Gebäude und Wohnungen. In Deutschland liegen die genehmigten Pläne und Angaben in der Bauakte beim Bauamt, während das Grundbuch die Eigentumsverhältnisse und das Liegenschaftskataster die vermessenen Flächen und Grenzen führt. In der Regel ist es der Eigentümer, der dafür verantwortlich ist, dass die Angaben zur Immobilie korrekt und aktuell sind.

Die Bauakte ist der Auszug: das eingetragene Profil der Immobilie mit Fläche, Baujahr, Außenwandmaterial, Dacheindeckung, Heizungsanlage, Wasserversorgung, Entwässerung sowie Anzahl der Zimmer, WC und Bäder.

Wichtig zu verstehen ist, dass ein solches Register das Eingetragene beschreibt. Wurde ohne Meldung angebaut, steht der Anbau dort nicht. Wurde die Heizung vor zehn Jahren ausgetauscht, kann dort noch ein Ölkessel stehen. Die Unterlagen sind keine Besichtigung — sie sind eine Eintragung, die irgendjemand irgendwann vorgenommen hat und die seither niemand zwingend überprüft hat.

Die drei Flächen, die verwechselt werden

Wohnfläche. Die gesamte zu Wohnzwecken eingetragene Fläche. Wird in der Regel außen gemessen — bis zur Außenkante der Außenwände —, und die inneren Trennwände zählen mit. Das ist die Zahl, auf der Exposés und Quadratmeterpreise normalerweise aufbauen.

Bebaute Fläche. Der Fußabdruck des Hauses auf dem Grundstück, von oben betrachtet. Ein Haus mit zwei vollen Geschossen und 160 m² gesamter Wohnfläche hat typischerweise eine bebaute Fläche von etwa 80 m², weil die beiden Geschosse übereinanderliegen. Vergleichen Sie Ihr eigenes Bodenmaß aus beiden Geschossen mit dieser Zahl, sieht es so aus, als fehle die Hälfte des Hauses.

Bruttogrundfläche. Die Fläche aller Geschosse zusammengezählt, oft einschließlich Flächen, die keine Wohnräume sind. Sie ist deshalb typischerweise größer als die Wohnfläche, und der Unterschied zwischen beiden ist oft genau ein Keller oder eine integrierte Garage.

Hinzu kommen eigene Felder für Kellerfläche, ausgebautes Dachgeschoss, Wintergarten, Garage, Carport, Nebengebäude und überdachte Fläche. In der Regel gehören Keller, Garage, Carport, Nebengebäude und Wintergarten nicht zur Wohnfläche — sie werden separat gezählt, und genau das führt dazu, dass ein Exposé und eine Bauakte für dasselbe Haus völlig unterschiedliche Zahlen zeigen können.

Warum Ihr eigenes Maß immer kleiner ist

Weil eine eingetragene Wohnfläche normalerweise außen gemessen wird, während Sie selbst innen von Wand zu Wand messen. Der Unterschied sind die Wände, und er ist größer, als die meisten erwarten.

Die Faustregel: die Außenwände nehmen etwa Wandstärke mal Hausumfang ein. Ein Haus mit 8 × 12 m hat einen Umfang von 40 m und eine eingetragene Fläche von 96 m². Bei 35 cm Außenwänden: 40 × 0,35 = 14 m² Wandfläche — in Wirklichkeit etwas weniger, weil die Regel die Ecken doppelt zählt, sodass die tatsächliche Zahl bei 13,5 m² liegt. Innerhalb der Wände bleiben: 96 − 13,5 = 82,5 m². Die Trennwände nehmen typischerweise weitere 2-4 m² ein, sodass der Boden, auf dem Sie tatsächlich gehen können, bei etwa 79 m² liegt. Niemand hat sich verrechnet.

Als Prozentsatz sind das 17 m² von 96, also rund 18 %. Bei einem gewöhnlichen Haus liegt der Verlust typischerweise zwischen 15 und 20 %, und er ist am größten bei kleinen und am kleinsten bei großen Häusern — weil die Wände dem Umfang des Hauses folgen, während die Fläche schneller wächst als der Umfang. Deshalb lässt sich kein einheitlicher Prozentsatz auf alle Häuser anwenden.

Die Wandstärke können Sie selbst in einer Fensterlaibung messen: von der inneren bis zur äußeren Wandfläche. Machen Sie das an drei verschiedenen Fenstern auf unterschiedlichen Seiten des Hauses; sie ist selten überall gleich.

Die Felder, die am häufigsten veraltet sind

Wenn Sie eine Bauakte lesen — Ihre eigene oder die einer Immobilie, die Sie kaufen möchten — sind es diese Felder, die am häufigsten nicht mehr zur Wirklichkeit passen:

• Heizungsanlage. Ein Ölkessel, der still zur Wärmepumpe oder Fernwärme wurde, ohne dass es jemand gemeldet hat.
• Ausgebautes Dachgeschoss. Entweder gilt es als ausgebaut, ohne es zu sein, oder es wurden Zimmer eingerichtet, die nie eingetragen wurden.
• Anzahl von WC und Bädern. Ein zusätzliches Bad im Keller ist ein Klassiker.
• Garage und Nebengebäude. Abgerissen, umgebaut oder neu gebaut, ohne es zu melden.
• Wohnfläche nach einem Anbau. Am teuersten zu übersehen, weil davon abhängen kann, ob für den Anbau überhaupt eine Genehmigung vorliegt.

Finden Sie etwas, das nicht passt, ist es in der Regel Sache des Eigentümers, es korrigieren zu lassen, und die Korrektur läuft über die Behörde, die die Unterlagen führt. Manche Felder kann der Eigentümer selbst melden; andere erfordern ein Sachbearbeitungsverfahren, und einzelne setzen ein Baugenehmigungsverfahren voraus. Was für Ihr konkretes Feld gilt, ändert sich mit der Zeit — fragen Sie die Behörde, statt zu raten.

So lesen Sie die Unterlagen in zehn Minuten

1. Finden Sie die Wohnfläche und notieren Sie genau, wie das Feld heißt. Die Feldbezeichnung ist die halbe Information.
2. Notieren Sie die übrigen Flächenfelder gesondert — Keller, Dachgeschoss, Wintergarten, Garage, Carport.
3. Versuchen Sie, die Hauptzahl im Exposé zu treffen, indem Sie die Felder einzeln addieren. Trifft Wohnfläche plus Keller genau die Zahl im Exposé, wissen Sie, was das Exposé getan hat.
4. Rechnen Sie die Wände aus mit der Faustregel — Wandstärke mal Umfang — und prüfen Sie, ob Ihr eigenes Bodenmaß zur Wohnfläche passt.
5. Gehen Sie die schnell veraltenden Felder durch — Heizung, Bäder, Dachgeschoss, Nebengebäude — und prüfen Sie, ob sie zu dem passen, was Sie mit eigenen Augen sehen.

Was übrig bleibt, ist eine Liste von Abweichungen, die sich nicht mit der Messmethode erklären lassen. Diese Liste lohnt es sich, zum Makler oder zur Behörde mitzunehmen. Alles andere ist Rauschen.

Was Ihnen die Unterlagen nicht sagen

Eine Bauakte sagt nichts darüber aus, ob eine Wand tragend ist. Diese Frage kann nur ein Bausachverständiger oder ein Statiker beantworten, der die Konstruktion vor Ort gesehen hat — unabhängig davon, wie detailliert die Eintragung ist.

Die Unterlagen sagen auch nichts über den Zustand der Immobilie, ob Feuchtigkeit vorhanden ist, ob die Dämmung funktioniert, oder ob eine Fläche legal hergerichtet ist, selbst wenn sie als eingetragen geführt wird. Eintragung und Genehmigung sind zwei verschiedene Dinge, und diese Verwechslung kommt teurer als alle Flächenverwechslungen zusammen.

Ihre eigene Grundlage neben den amtlichen Unterlagen

Das Stärkste, was Sie im Gespräch mit einem Makler oder einer Behörde in der Hand haben können, sind Ihre eigenen gemessenen Zahlen und ein Grundriss, auf den Sie zeigen können. Nicht als Gegenbeweis gegen die Unterlagen — die beiden messen unterschiedlich —, sondern als etwas Konkretes, mit dem sich der Unterschied erklären lässt.

HouseSense erstellt diese Grundlage: Scannen Sie die Wohnung mit dem LiDAR-Sensor des iPhones, oder zeichnen Sie sie mit dem Finger auf Millimeterpapier. Sie erhalten einen maßgenauen Grundriss mit Fläche pro Raum und insgesamt, innen von Wand zu Wand gemessen, und können ihn als PDF weitergeben.

HouseSense entscheidet nicht, was in einem amtlichen Register als Wohnfläche zählt, und kann nicht sagen, ob eine Eintragung richtig ist. Das tut die zuständige Behörde. Aber die App gibt Ihnen die Zahlen und den Grundriss, sodass sich das Gespräch um etwas Gemessenes dreht statt um ein Gefühl.