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Was kosten die Pläne für einen Anbau?

Die Planungsleistung für einen gewöhnlichen Anbau landet typischerweise im Bereich von 5-10 % der Bausumme — mehr bei einem kleinen Anbau, wo die Fixkosten am schwersten wiegen. Hier sind die vier Posten, aus denen sich der Prozentsatz zusammensetzt.

Die vier Posten einer Planungsrechnung

1. Aufmaß des bestehenden Hauses. Der Anbau muss auf der Realität aufgezeichnet werden, und die Realität muss vermessen werden. Das dauert typischerweise ein paar Stunden vor Ort plus Anfahrt. Das ist der Posten, den Sie selbst reduzieren können, wenn Sie maßgenaue Zahlen liefern.
2. Das Genehmigungsprojekt. Grundriss, Schnitt, Ansichten und Lageplan, maßstäblich mit Maßketten, Höhenkoten und Zeichnungskopf gezeichnet, plus die Beschreibung, die die Behörde braucht, um den Antrag zu bearbeiten. Das ist der Hauptposten bei den meisten gewöhnlichen Anbauten.
3. Statischer Nachweis. Soll eine Außenwand zum Anbau hin geöffnet werden, muss ein Statiker die Tragfähigkeit berechnen. Der Preis steigt mit der Anzahl der Durchbrüche und damit, ob die Dachkonstruktion verändert wird.
4. Ausschreibungs- und Ausführungsprojekt. Details, Materialbeschreibung, Mengen und Leistungsverzeichnis, damit die Bauunternehmer auf derselben Grundlage rechnen. Das ist der Posten, der am häufigsten übersprungen wird — und der, der Angebote vergleichbar macht, wenn er vorhanden ist.

Zusätzlich zu den vieren kann ein Lageplan von einem Vermessungsingenieur hinzukommen, wenn keiner brauchbar vorhanden ist oder wenn das Grundstück Grenzen oder Baulinien hat, die genau festgestellt werden müssen.

Warum der Prozentsatz bei einem kleinen Anbau höher ist

Die Faustregel von 5-10 % der Bausumme hält sich bei einem gewöhnlichen Anbau überraschend gut — aber sie verbirgt eine Schieflage, die es sich lohnt zu kennen, bevor Sie von einem Honorarangebot überrascht werden.

Ein großer Teil der Planungsarbeit ist nämlich fest. Ein Schnitt muss fertig gezeichnet werden, egal ob der Anbau 15 oder 40 m² groß ist. Die Ansichten müssen ringsum gezeichnet werden. Der Lageplan muss erstellt werden. Der Antrag muss geschrieben werden. Deshalb wird die Planungsleistung ein größerer Anteil der Bausumme, je kleiner der Anbau ist — und ein kleiner Anbau kann durchaus über 10 % liegen, ohne dass etwas am Angebot falsch wäre.

Umgekehrt gilt: Soll die Fachperson auch die Ausschreibung erstellen, Angebote prüfen und die Bauaufsicht auf der Baustelle übernehmen, liegen Sie am oberen Rand der Spanne oder darüber, weil Stunden hinzukommen, die keine Zeichenarbeit sind.

Vier Faktoren, die den Preis am meisten verschieben

• Die Dachform. Ein Anbau mit Flachdach oder einseitiger Dachneigung ist weit schneller zu zeichnen als einer, der in ein bestehendes Satteldach mit Walm eingeschnitten werden muss.
• Ob in tragende Konstruktion eingegriffen wird. Wird die Außenwand zum Anbau hin geöffnet, kommen Statik, Fundament und Feuchtigkeitsdetails ins Spiel. Wird der Anbau als eigenständiger Raum mit einer gewöhnlichen Tür in der bestehenden Öffnung gebaut, entfällt ein Großteil der Arbeit.
• Örtliche Bestimmungen und Dienstbarkeiten. Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit Denkmalschutz, Fassadenvorgaben oder engen Baulinien, gehen Stunden für die Dokumentation drauf, dass das Projekt sie einhält — oder für den Antrag auf eine Ausnahme.
• Wie gut Ihre Ausgangsdaten sind. Gibt es brauchbare Zeichnungen in der Bauakte der Behörde, spart die Fachperson Zeit. Gibt es nichts, muss das ganze Haus zuerst vermessen werden.

So senken Sie die Rechnung, ohne Kompromisse einzugehen

1. Finden Sie zuerst die alten Zeichnungen. Die Bauakte lässt sich in der Regel kostenlos einsehen, und vielerorts liegt sie online vor. Eine vorhandene Zeichnung des Hauses spart der Fachperson Aufmaßzeit — auch wenn sie kontrollmessen muss.
2. Liefern Sie einen maßgenauen Plan des Hauses, wie es ist. Das ist der zeitaufwendigste und am wenigsten fachliche Teil der Aufgabe. In HouseSense scannen Sie die Räume mit dem LiDAR des iPhones oder zeichnen sie mit dem Finger auf Millimeterpapier und tragen die gemessenen Zahlen ein; Sie erhalten einen Plan mit Flächen pro Raum und können ihn als PDF weiterschicken. Rechnen Sie damit, dass die Fachperson stichprobenartig kontrollmisst — das muss sie, denn sie ist es, die unterschreibt.
3. Entscheiden Sie sich, bevor die Zeichnung beginnt. Jede Revisionsrunde kostet Stunden. Eine Fachperson, die drei Varianten zeichnen muss, weil der Bauherr sich bei der Dachform nicht entscheiden kann, stellt drei Rechnungen.
4. Kaufen Sie zuerst das Genehmigungsprojekt. Sichern Sie sich die Genehmigung, bevor Sie das Ausführungsprojekt bestellen. Wird das Projekt während der Bearbeitung geändert, müssen die Details nicht neu gezeichnet werden.
5. Bitten Sie um ein Honorarangebot mit Voraussetzungen. Festpreis für das Genehmigungsprojekt und Stundensatz für den Rest ist ein übliches und faires Modell. Bitten Sie darum, aufzuschreiben, was zusätzliche Stunden auslöst.

Woran Sie nicht sparen sollten

Zwei Posten sind schlechte Stellen zum Sparen, egal wie eng das Budget ist.

Die statische Berechnung. Muss eine Außenwand durchbrochen oder eine Wand entfernt werden, um den Anbau mit dem Haus zu verbinden, muss ein Statiker oder Bausachverständiger es berechnen. Weder eine Zeichnung, ein Scan noch eine App kann entscheiden, ob eine Wand tragend ist — auch nicht eine alte Archivzeichnung, denn das Haus kann seitdem umgebaut worden sein. Der Fehler zeigt sich nicht als schiefe Wand, sondern Monate später als Setzungsrisse im ganzen Haus.

Die Feuchtigkeits- und Anschlussdetails. Der Übergang zwischen Alt und Neu — Sockel, Abdichtung, Dachanschluss, Dampfsperre — ist die Stelle, an der Anbauten typischerweise scheitern. Eine Detailzeichnung kostet Stunden; ein Feuchtigkeitsschaden am Anschluss kostet einen Umbau.

Die Reihenfolge, die am meisten Geld spart

1. Prüfen Sie die örtlichen Bestimmungen und Dienstbarkeiten für die Adresse, und rufen Sie mit dem Projekt in groben Zügen bei der Bauaufsichtsbehörde an. Das ist kostenlos und entscheidet, ob das Projekt überhaupt möglich ist.
2. Holen Sie die alten Zeichnungen aus der Bauakte.
3. Vermessen Sie das Haus, wie es heute steht — selbst oder mit Hilfe.
4. Holen Sie zwei bis drei Honorarangebote für das Genehmigungsprojekt mit derselben Vorgabe für alle ein.
5. Bestellen Sie die Statik, wenn der Plan feststeht, nicht vorher.
6. Holen Sie Bauangebote auf Basis des fertigen Materials ein, damit alle auf derselben Grundlage rechnen.

Der ehrliche Vorbehalt

Prozentsätze und Größenordnungen dienen dazu, ein Honorarangebot einzuschätzen, nicht dazu, danach zu budgetieren. Sie schwanken mit der Komplexität des Anbaus, den Grundstücksverhältnissen und der Region. Und was an Planunterlagen in Ihrem konkreten Fall verlangt wird, entscheidet kein Artikel: Ein Anbau muss in der Regel genehmigt werden, bevor die Arbeit beginnt, aber die Details der Anforderungen unterscheiden sich von Ort zu Ort. Fragen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde nach — das kostet nichts, und sie ist es, die den Antrag bearbeitet.