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Worauf sollten Sie bei einer Besichtigung achten, das die Fotos nicht zeigen?

Die Wand hinter dem Fotografen, die Raumhöhe, der Gangverlauf zwischen den Räumen, Geräusch und Geruch, und was an den Wänden hängt: Heizkörper, Rohrkästen und Sicherungskasten. Verkaufsfotos werden aus Ecken mit Weitwinkel aufgenommen und zeigen systematisch die schöne Hälfte des Raums.

Warum die Fotos systematisch die schöne Hälfte zeigen

Ein Verkaufsfoto ist keine Manipulation; es ist Handwerk. Ein Immobilienfotograf stellt sich in eine Ecke, nutzt ein Weitwinkelobjektiv und erfasst so viel wie möglich vom Raum in einem Bild. Das hat zwei vorhersehbare Folgen. Erstens wirken Abstände in der Bildtiefe größer, als sie sind — so funktioniert Weitwinkel. Zweitens gibt es immer eine Wand, die Sie nie zu sehen bekommen: die, an der die Kamera stand. Und dort befindet sich oft genau das: der Sicherungskasten, der Heizkörper mitten an der Wand, der Rohrkasten, die Tür zu dem Raum, den niemand fotografiert hat.

Die beste Gewohnheit bei einer Besichtigung ist deshalb, das Gegenteil des Fotografen zu tun: Finden Sie die Ecke, aus der das Bild aufgenommen wurde, stellen Sie sich dort hin, und drehen Sie sich um 180 Grad. Was Sie jetzt anschauen, ist die Hälfte der Wohnung, von der Ihnen das Exposé nichts erzählt hat.

Die sechs Dinge, die Fotos niemals zeigen können

1. Die Raumhöhe. Ein Weitwinkelbild kann nicht zeigen, ob die Decke 2,20 m oder 2,80 m hoch ist — aber der Unterschied ist jeden einzelnen Tag spürbar. Messen Sie ihn in jedem Raum, der zählt; in älteren Häusern variiert er von Raum zu Raum.
2. Der Gangverlauf. Fotos zeigen Räume, keine Verbindungen. Wie viele Schritte sind es von der Küche zum Esstisch mit einem Topf in der Hand? Muss man durchs Schlafzimmer, um ins Bad zu gelangen? Läuft der gesamte Verkehr durchs Wohnzimmer? Genau das entscheidet, ob eine Wohnung funktioniert.
3. Die Wände mit Technik daran. Heizkörper, Rohrkästen, Fallstränge, Sicherungskasten, Wasserzähler, Lüftungskanäle. Sie belegen die Wände, an die Sie gerne Möbel stellen würden, und sie sind teuer zu versetzen.
4. Geräusch und Geruch. Verkehrslärm durch ein einfach verglastes Fenster, eine Wärmepumpe, die beim Nachbarn summt, Feuchtigkeit im Keller, alter Rauch in der Tapete. Nichts davon lässt sich fotografieren. Erfassen Sie es in den ersten zwei Minuten, in denen Sie drinnen sind — die Sinne werden nach fünf Minuten stumpf.
5. Niveausprünge und Türschwellen. Zwei Zentimeter hoch ins Bad, drei Stufen hinunter zum Hauswirtschaftsraum, eine schräge Bodenfläche in einem alten Anbau. Fotos glätten das.
6. Der Ausblick direkt aus dem Fenster. Verkaufsfotos mit Aussicht sind oft vom besten Fenster in der besten Richtung aufgenommen. Stellen Sie sich an jedes Fenster in den Räumen, in denen Sie sich aufhalten werden, und sehen Sie, was tatsächlich draußen ist — und wie nahe das Nachbarhaus steht.

Die fünf stummen Orte des Fotos

Es gibt fünf Orte in einer Wohnung, die fast nie fotografiert werden und die fast immer einen Blick wert sind:

• Der Eingang und der Flur. Schmale, dunkle Räume fotografieren schlecht und werden deshalb ausgelassen. Sie sind gleichzeitig das, worin Sie jeden Tag um 7 Uhr stehen.
• Hauswirtschaftsraum, Abstellraum und Technikraum. Hier steht die Wärmequelle, und hier sehen Sie, wie gut auf die Wohnung achtgegeben wurde.
• Spitzboden und Dachraum. Messen Sie die Raumhöhe. Können Sie unter der Schräge nicht aufrecht stehen, sind die Quadratmeter Stauraum und nicht Wohnfläche, egal was die Fläche angibt.
• Der Keller im Winter. Sie können ihn nur so sehen, wie er heute ist; fragen Sie nach, wie es im Februar dort aussieht.
• Die Nordseite des Hauses draußen. Sockel, Fugen, Holzwerk und Abläufe sehen immer am schlechtesten auf der Seite aus, die die Sonne nicht trocknet.

Testen Sie die Räume mit dem Körper, nicht mit den Augen

Fotos sind eine visuelle Erfahrung; eine Wohnung ist eine Bewegungserfahrung. Vier schnelle Tests, die jeweils unter einer Minute dauern:

• Öffnen Sie die Tür ganz. Schlägt sie in den Raum, kostet das einen Kreis von fast einem Meter Bodenfläche, auf dem nichts stehen kann. Notieren Sie, in welche Richtung jede Tür in den kleinen Räumen schlägt.
• Gehen Sie an der Küchenzeile vorbei, während Sie sich eine geöffnete Spülmaschine vorstellen. Sind es weniger als 90 cm zwischen Kante und gegenüberliegendem Schrank, können zwei Personen nicht aneinander vorbei.
• Stehen Sie an der gedachten Stelle des Betts. Sind auf beiden Seiten 60 cm frei? Trifft das Kopfteil auf ein Fenster oder einen Heizkörper?
• Setzen Sie sich irgendwo im Wohnzimmer hin. Nicht um sich auszuruhen — um den Raum aus Sitzhöhe zu sehen, wo Sie sich später befinden werden. Die Brüstungshöhe des Fensters entscheidet, ob Sie Himmel oder Zaun sehen.

Die Rechnung hinter „größer, als es aussieht"

Der häufigste Selbstbetrug ist zu glauben, ein Raum sei größer, als die Zahlen sagen. Ein konkretes Beispiel: ein Schlafzimmer von 9,4 m² misst 2,70 × 3,50 m. Ein Doppelbett ist 180 × 200 cm groß. Stellen Sie das Bett mit dem Kopfteil an die kurze Wand, bleiben 270 − 180 = 90 cm Breite übrig — also 45 cm auf jeder Seite, wenn das Bett mittig im Raum steht. 45 cm reichen, um vorbeizugehen, aber nicht für einen Nachttisch von 40 cm plus Platz, um heranzukommen. Sollen auf beiden Seiten 60 cm sein, sind 300 cm Breite nötig, und die hat der Raum nicht.

Die Schlussfolgerung — dass das Schlafzimmer nur ein Doppelbett mit einer Seite an der Wand fasst — lässt sich auf keinem Bild erkennen, egal wie gut das Bild ist. Sie erfordert zwei Maße und eine Minute Rechnen.

Seien Sie rücksichtsvoll, wenn Sie das Zuhause anderer untersuchen

All das oben Genannte findet in der Wohnung einer fremden Person statt. Fragen Sie den Makler um Erlaubnis, bevor Sie messen, scannen oder im Innenbereich fotografieren — die meisten sagen sofort Ja, aber manche Verkäufer haben sich Fotos verbeten. Öffnen Sie Schränke und Schubladen nicht ohne zu fragen, betreten Sie keinen Raum, in dem jemand schläft, und fotografieren Sie Räume und Wände statt der Sachen der Familie. Sie untersuchen ein Gebäude, kein Zuhause.

So nehmen Sie es mit nach Hause

Was sich nicht fotografieren lässt, lässt sich meistens messen. Mit dem LiDAR-Sensor des iPhones können Sie die Räume scannen und danach in HouseSense einen maßstabsgetreuen Grundriss erhalten — mit Fläche und Raumhöhe pro Raum, der tatsächlichen Position der Türen in den Wänden und den Vorsprüngen und Nischen, die sowohl das Auge als auch das Verkaufsfoto wegkorrigieren. Der Gangverlauf, den niemand fotografiert, steht genau dort auf dem Plan: welche Räume an welche grenzen und wie breit es dazwischen ist.

HouseSense hat außerdem ein 3D-Modell mit echtem Sonneneinfall anhand der Lage und Nordausrichtung der Adresse, sodass Sie das Licht im März um 16 Uhr sehen können, obwohl Sie die Wohnung im August um 11 Uhr besichtigt haben. Und Sie können die Wohnung mit dem Finger auf einem Zeichenbrett zeichnen, wenn Sie nicht scannen durften. Alles liegt in Ihrer eigenen iCloud; es gibt kein Konto und keinen Server.

Die Bilder sind die Erzählung des Verkäufers über die Wohnung. Die Maße sind Ihre eigenen.