Was bedeutet eine falsche amtliche Wohnfläche beim Hausverkauf?
Die eingetragene Fläche ist die Grundlage für das Exposé, den Quadratmeterpreis und den Vergleich, den der Käufer anstellt. Ist sie falsch, fällt das meist spät auf — und mitten im Verkaufsprozess ist eine Korrektur teurer als vorher.
Kurz gesagt: Eine falsch eingetragene Wohnfläche trifft einen Verkauf an drei Stellen: bei der Preisbildung (der Quadratmeterpreis wird aus der Fläche errechnet), beim Exposé (das in der Regel auf den amtlichen Unterlagen aufbaut) und beim Vertrauen (ein Käufer, der selbst nachmisst und etwas anderes findet, beginnt an allem Weiteren im Exposé zu zweifeln). Gibt es nicht eingetragene Änderungen an der Immobilie, kann außerdem eine Genehmigung fehlen. Korrigieren Sie es bevor die Immobilie zum Verkauf steht — eine Berichtigung muss von einer Behörde bearbeitet werden, und dafür fehlt mitten im Verkaufsprozess die Zeit. In Deutschland liegen die maßgeblichen Angaben in der Bauakte beim Bauamt und im Liegenschaftskataster; Österreich und die Schweiz führen eigene Register mit eigenen Regeln.
Zuerst: Ist die Fläche überhaupt falsch?
Die meisten "falschen" Flächen sind gar nicht falsch. Die amtlichen Unterlagen messen in der Regel außen — bis zur Außenkante der Außenwände, mit den Trennwänden mitgezählt —, während ein Zollstock Ihnen das innen gemessene Maß liefert, von Wand zu Wand. Der Unterschied sind die Wände, typischerweise 10-20 %, am stärksten bei einer kleinen Wohnung mit dicken Mauern.
Rechnen Sie das aus, bevor Sie irgendetwas anderes tun: die Außenwände nehmen etwa Wandstärke mal Hausumfang ein. Ein Haus mit 8 × 12 m hat einen Umfang von 2 × (8 + 12) = 40 m; bei 35 cm Außenwänden ergibt das 40 × 0,35 = 14 m² — etwas zu hoch angesetzt, weil die Ecken doppelt gezählt werden, rechnen Sie also mit gut 13. Die Trennwände nehmen weitere 2-4 m² ein. Bei 96 m² Außenfläche verschwinden so rund 17 % der Fläche, sobald innen gemessen wird. Erklärt das die Differenz, gibt es nichts zu korrigieren.
Bleiben 10-20 m² übrig, die die Wände nicht erklären, ist etwas nicht eingetragen — und das ist relevant für den Verkauf.
Wo es beim Verkauf trifft
Die Preisbildung. Der Quadratmeterpreis in einer Gegend wird aus der Wohnfläche errechnet. Stehen 20 m² zu wenig in den Unterlagen, wird Ihre Immobilie mit kleineren Objekten verglichen, und der Angebotspreis kann zu niedrig angesetzt werden. Stehen 20 m² zu viel dort, wirkt die Immobilie pro Quadratmeter günstiger, als sie ist — und der Käufer bemerkt es bei der ersten Besichtigung mit dem Zollstock in der Hand.
Das Exposé. Es baut in der Regel auf den amtlichen Unterlagen auf. Soll der Makler eine andere Zahl nennen, braucht es eine Grundlage dafür — typischerweise eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Ohne diese Grundlage zitiert das Exposé weiterhin die falsche Zahl.
Die Genehmigung. Oft der schwerste der drei Punkte. Ist eine Fläche nicht eingetragen, weil es nie ein Baugenehmigungsverfahren gab — eine ausgebaute Garage, ein hergerichtetes Dachgeschoss, eine verglaste Terrasse —, geht es nicht nur darum, wie viele Quadratmeter da sind, sondern ob sie legal sind. Diese Frage gehört zur zuständigen Behörde, und sie sollte vor dem Verkauf geklärt sein, nicht während dessen.
Das Vertrauen. Schwer zu messen und leicht zu verlieren. Ein Käufer, der eine Sache findet, die nicht passt, fängt an, alles zu prüfen. Verkäufe, die scheitern, scheitern oft genau dort.
Warum es vor dem Inserat geklärt sein muss
Eine Berichtigung in den amtlichen Unterlagen muss von der zuständigen Behörde bearbeitet werden. Braucht die Korrektur eine Vermessung durch einen Vermessungsingenieur oder ein Baugenehmigungsverfahren, dauert es länger — und Sie stehen nicht vorn in der Schlange, nur weil Sie es eilig mit dem Verkauf haben.
Fällt das Problem stattdessen erst auf, wenn der Berater des Käufers die Unterlagen durchgeht, stehen Sie unter einem Zeitdruck, den Sie nicht selbst steuern. Das ist die Situation, in der Verkäufer einen Nachlass akzeptieren, den sie eigentlich nicht hätten geben müssen, nur um den Verkauf voranzubringen.
Also: Gehen Sie die Unterlagen der Immobilie durch, bevor Sie den Makler kontaktieren. Lesen Sie die Feldbezeichnungen, nicht nur die Zahlen — Wohnfläche, Kellerfläche, ausgebautes Dachgeschoss, Wintergarten, Garage und Carport sind jeweils eigene Felder.
So bereiten Sie sich als Verkäufer vor
- Holen Sie die Unterlagen der Immobilie ein und gehen Sie sie Feld für Feld durch — auch Heizungsanlage, Anzahl von Bad und WC, Nebengebäude und Garage. Diese Felder sind genauso oft veraltet wie die Fläche.
- Messen Sie die Wohnung Raum für Raum: Länge und Breite auf Fußbodenhöhe, an zwei Stellen je Richtung. Notieren Sie Nischen und Vorsprünge gesondert.
- Messen Sie die Außenwandstärke an drei Fensterlaibungen — das ist die Größe, die Ihr Innenmaß in das außen gemessene Maß der Unterlagen übersetzt.
- Sammeln Sie die Belege: alte Baugenehmigungen, Pläne, Rechnungen von Umbauten. Genau danach fragen Behörde und Käufer.
- Rufen Sie die Behörde an und fragen Sie, was benötigt wird, bevor Sie einen Vermessungsingenieur beauftragen. Oft ist weniger nötig, als man denkt.
- Erzählen Sie dem Makler alles, was Sie wissen. Eine bekannte Abweichung, die von Anfang an offengelegt wird, ist eine ganz andere Situation als dieselbe Abweichung, die der Käufer selbst entdeckt.
Was konkret in Ihrem Verkauf gilt — Offenlegungspflichten, Haftung, Folgen eines Fehlers im Exposé — sind rechtliche Fragen. Die gehören an Ihren Makler und Ihren Berater, nicht an einen Artikel.
Als Käufer: So bemerken Sie es frühzeitig
Holen Sie die Unterlagen der Immobilie ein, bevor Sie zur Besichtigung fahren. Addieren Sie die Felder einzeln, und sehen Sie, welche Kombination die Hauptzahl im Exposé trifft — das zeigt sofort, ob der Keller oder der Wintergarten in den "160 m²" mitgezählt ist.
Messen Sie bei der Besichtigung zwei bis drei der größten Räume, und messen Sie die Außenwandstärke an einem Fenster. Sie kontrollieren nicht das ganze Haus; Sie prüfen die Größenordnung. Passt sie nicht zu dem, was die Wände erklären können, fragen Sie nach — und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.
Eine gemessene Grundlage macht das Gespräch konkret
Ob Sie verkaufen oder kaufen: Das Stärkste, was Sie in der Hand haben können, sind Ihre eigenen gemessenen Zahlen und ein Grundriss, auf den Sie zeigen können.
HouseSense erstellt genau das: Scannen Sie die Wohnung mit dem LiDAR-Sensor des iPhones, oder zeichnen Sie sie mit dem Finger auf Millimeterpapier. Sie erhalten einen maßgenauen Grundriss mit Fläche pro Raum und insgesamt, innen von Wand zu Wand gemessen, und Sie können ihn als PDF weitergeben. Wände, die an einen Nachbarraum stoßen, werden zu einer gemeinsamen Wand, sodass zwei Räume nie dieselben Quadratmeter doppelt zählen.
HouseSense entscheidet nicht, ob die amtlichen Unterlagen richtig sind — das tut die zuständige Behörde. Aber eine gemessene Innenfläche und ein Grundriss machen den Unterschied zwischen "ich glaube, es sind mehr Quadratmeter" und der Möglichkeit zu zeigen, wo sie liegen.
Drei Fragen, die das meiste klären
- Können die Wände den Unterschied erklären? Wandstärke mal Umfang, plus 2-4 m² für Trennwände. Können sie das, gibt es nichts zu klären.
- Wurden Änderungen vorgenommen, die nicht eingetragen sind? Anbau, ausgebautes Dachgeschoss, ausgebaute Garage, verglaste Terrasse. Notieren Sie sie mit Jahreszahl, so gut Sie können.
- Liegt für die Änderungen eine Genehmigung vor? Suchen Sie Baugenehmigungen und alte Pläne heraus. Gibt es nichts, fragen Sie die Behörde, was nötig ist — bevor das Inserat online geht.
Diese drei Fragen lassen sich an einem Nachmittag beantworten. Dieselbe Frage, gestellt von einem Berater des Käufers zwei Tage vor der Unterschrift, kostet deutlich mehr Zeit.