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Wo finde ich alte Baupläne meines Hauses?

Beginnen Sie bei der Bauakte im Bauamt — das ist meist kostenlos, und viele Behörden haben ihr Archiv digitalisiert. Danach: das alte Exposé, die Unterlagen vom Eigentümerwechsel, der Fertighaushersteller und der vorherige Eigentümer.

1. Die Bauakte — hier fangen Sie an, meist kostenlos

Jedes Mal, wenn für eine Adresse eine Baugenehmigung beantragt wurde, sind die Pläne in der Regel in der Bauakte der Behörde gelandet. Das gilt auch für Vorgänge, die bis in die Zeit zurückreichen, als die meisten Wohnsiedlungen erstmals errichtet wurden. Die Akte umfasst typischerweise den Grundriss, Ansichten, einen Schnitt und einen Lageplan mit der Position des Hauses auf dem Grundstück.

Die Bauakte wird in der Regel vom zuständigen Bauamt geführt, und viele Behörden haben sie digitalisiert und ins Netz gestellt, wo Sie nach Adresse oder Flurstücksnummer suchen und die Dokumente der Akte als PDF herunterladen können, ohne sich anzumelden. Andere Behörden betreiben eine eigene Lösung — suchen Sie nach "Bauakte" plus dem Namen Ihrer Gemeinde oder Ihres Landkreises. Ist die Akte für Ihre Adresse nicht digitalisiert, können Sie Akteneinsicht in die Bauakte beantragen. Das ist meist kostenlos, dauert aber: rechnen Sie mit Tagen bis Wochen, nicht mit Minuten.

Drei Dinge lohnt es sich über eine Bauakte zu wissen, egal wer sie führt:

• Die Pläne zeigen das Beantragte, nicht das Gebaute. Wurde das Fenster während der Bauausführung einen Meter verschoben, steht das selten im Plan.
• Ungenehmigte Umbauten erscheinen nicht in der Akte. Eine abgerissene Wand oder ein geschlossener Carport, der nie gemeldet wurde, ist in der Akte unsichtbar.
• Maße auf alten Plänen sind oft Nennmaße — also projektierte, keine aufgemessenen Maße. Es kann leicht 2-5 cm Unterschied pro Raum zwischen Plan und Wirklichkeit geben. Vier Räume in Reihe mit je 3 cm summieren sich auf 12 cm über die Länge des Hauses, und das reicht, damit ein Schrank nicht passt.

2. Das Exposé vom letzten Verkauf

Wurde das Haus in den letzten 15-20 Jahren verkauft, gibt es fast immer ein Exposé mit einem Grundriss. Haben Sie das Haus selbst gekauft, liegt es in Ihrer eigenen Kaufmappe oder in der E-Mail des Maklers. Andernfalls können Sie den Makler versuchen, der das Haus verkauft hat, oder die Archive der Immobilienportale für verkaufte Objekte.

Der Grundriss eines Exposés ist gezeichnet, um zu verkaufen, nicht um danach zu bauen. Er ist meist in der Topologie richtig — wie viele Räume es gibt, wie sie zueinander liegen, wo die Türen sitzen — und ungenau bei den Maßen. Nutzen Sie ihn als Skizze, und legen Sie Ihre eigenen, gemessenen Zahlen darüber, wenn die Zeichnung für etwas verwendet werden soll, das Geld kostet.

3. Zustandsbericht und Unterlagen zum Eigentümerwechsel

Der Zustandsbericht und der Bericht zur Elektroprüfung vom letzten Eigentümerwechsel enthalten keinen eigentlichen Grundriss, aber sie umfassen oft ein Raumverzeichnis, eine Geschossübersicht und Fotos, die es ermöglichen, den Grundriss zu rekonstruieren. Der Energieausweis hat dieselbe Eigenschaft: Er listet Räume, Flächen und Fensterausrichtungen auf, weil die Berechnung sie braucht. Ein Energieausweis lässt sich oft anhand der Adresse nachschlagen, selbst wenn Sie das Haus noch nicht besitzen — nützlich, wenn Sie eine Wohnung ansehen, auf die Sie bieten möchten.

4. Der Fertighaushersteller und das Archiv des Bauträgers

Ist das Haus ein Typenhaus eines bekannten Herstellers, kann der Hersteller das Hausmodell mit einem Standardplan im Archiv haben. Das funktioniert am besten bei Häusern der großen Fertighausfirmen, und nur, wenn das Haus nicht umgebaut wurde. Der Vorteil eines Herstellerplans ist, dass er präzise gezeichnet ist; der Nachteil ist, dass genau Ihr Exemplar spiegelverkehrt sein oder Sonderausstattungen haben kann, die im Standardplan nicht auftauchen. Prüfen Sie einen Herstellerplan immer gegen ein paar selbst genommene Maße, bevor Sie ihm vertrauen.

5. Der vorherige Eigentümer und der Nachbar

Der Low-Tech-Trick, der überraschend oft funktioniert: Fragen Sie denjenigen, der Ihnen das Haus verkauft hat. Viele Hauseigentümer haben die ursprüngliche Rolle Pläne noch liegen, und nicht wenige vergessen sie beim Umzug einfach auf dem Dachboden oder in der Garage. Ist das Haus Teil einer Siedlung aus derselben Erschließung, hat der Nachbar oft denselben Haustyp — und damit brauchbare Pläne, mit denen Sie vergleichen können.

6. Das amtliche Gebäuderegister — kein Plan, aber eine Kontrollzahl

Ein amtliches Gebäuderegister enthält keinen Grundriss, erfasst aber Wohnfläche, Baujahr, Anzahl der Geschosse, Dachmaterial und Material der Außenwände. Register dieser Art gibt es in vielen Ländern unter unterschiedlichen lokalen Namen. Nutzen Sie es als Kontrollzahl: Haben Sie einen alten Plan gefunden, können Sie dessen Fläche ausrechnen und sehen, wie nahe sie an der Zahl des Registers liegt.

Gibt es einen Unterschied, ist das oft kein Fehler, sondern zwei verschiedene Arten zu messen: Eine registrierte Wohnfläche wird meist bis zur Außenkante der Außenwände gemessen, während Sie innen von Wand zu Wand messen. Der Unterschied entspricht ungefähr der Wanddicke rund um das ganze Haus.

Ein Rechenbeispiel: Ein Haus, das außen 12,00 × 9,00 m misst, ergibt im Register 108 m². Sind die Außenwände 35 cm dick, werden die Innenmaße 12,00 − 0,70 = 11,30 m und 9,00 − 0,70 = 8,30 m, also 11,30 × 8,30 = 93,8 m² innerhalb der Mauern. Das ist ein Unterschied von 14,2 m², und keine der beiden Zahlen ist falsch. Wollen Sie ganz genau bis zu dem Boden herunter, auf dem Sie tatsächlich gehen können, müssen auch die Innenwände abgezogen werden.

Wenn Sie keinen Plan finden

Haben weder die Behörde noch der Makler noch der vorherige Eigentümer etwas, stehen Sie mit dem da, was das Haus selbst Ihnen sagt: den Maßen. Und das ist tatsächlich die zuverlässigste Quelle, denn sie gilt für das Haus, wie es heute dasteht, nicht wie es vor sechzig Jahren beantragt wurde.

Es gibt drei praktische Wege zu einem neuen Grundriss ohne einen alten:

• Selbst aufmessen und zeichnen. Ein Laserentfernungsmesser gehört zu den günstigsten Werkzeugen im Baumarkt. Gehen Sie Raum für Raum, und zeichnen Sie auf Millimeterpapier oder am Bildschirm. In HouseSense können Sie die Wohnung mit dem Finger zeichnen und die gemessenen Zahlen eintragen, sodass der Plan maßstabsgetreu ist, ohne davon abzuhängen, was das Telefon selbst erfassen kann.
• Das Haus mit LiDAR scannen. Haben Sie ein iPhone oder iPad mit LiDAR — die Pro-Modelle haben es, prüfen Sie Ihr Modell, wenn Sie unsicher sind —, gehen Sie mit dem Telefon durch die Räume und erhalten Form und Maße jedes Raums direkt. Das geht schneller als manuelles Messen, und Sie sparen sich das händische Übertragen der Zahlen.
• Einen Vermesser bezahlen. Ein Aufmaßbüro kann einen maßstabsgetreuen Grundriss eines typischen Hauses erstellen — was es kostet, hängt vor allem von der Größe des Hauses und vom Anfahrtsweg ab, und die Sätze unterscheiden sich stark von Land zu Land und von Region zu Region. Das Geld ist gut angelegt, wenn die Zeichnung bei einer Behörde verwendet werden soll oder bei einem Handwerker, der ein verbindliches Angebot abgeben muss.

Wofür ein alter Plan gut ist — und wofür nicht

Ein alter Plan aus einer Bauakte ist Gold wert, um das Haus zu verstehen: wo die ursprünglichen tragenden Linien verliefen, wie die Dachkonstruktion gedacht war, wo die Sparren sitzen, wo das Fundament verläuft, und was wann angebaut wurde. Er ist aber keine endgültige Antwort darauf, was heute abgerissen werden darf.

Kein Plan, kein Scan und keine App kann entscheiden, ob eine Wand tragend ist — dafür braucht es einen Bausachverständigen oder einen Ingenieur, der die Konstruktion vor Ort begutachtet. Ein alter Plan ist ein wirklich gutes Argument, das Sie zu diesem Termin mitbringen können, kein Ersatz dafür. Und selbst ein Plan, auf dem tragende Wände markiert sind, zeigt das Haus wie geplant, nicht wie seitdem verändert.

Soll der Plan für einen Antrag zum Umbau des Hauses verwendet werden, fragen Sie das Bauamt, was verlangt wird, bevor Sie etwas zeichnen. In der Regel wird ein alter Archivplan für ein Umbauprojekt nicht allein akzeptiert: Es wird ein Plan dessen verlangt, was Sie bauen wollen, gelegt über einen Plan des Bestehenden.