Alle artikler · 5 min. læsning

Er det pengene værd at betale for en plantegning, når huset skal sælges?

Som regel ja — men tjek først, om mægleren allerede har den med i salgspakken, og om der findes en brugbar tegning i kommunens byggesagsarkiv. Så er tilkøbet ofte overflødigt.

Hvorfor købere kigger på plantegningen først

Fotos viser, hvordan boligen ser ud. Plantegningen viser, hvordan den fungerer — og det er den oplysning, en køber ikke kan få nogen anden vej hjemmefra. Er der gennemgangsværelse? Ligger badeværelset ud til stuen? Kan de tre børneværelser ligge samlet? Skal spisebordet stå i gangzonen? En køber, der ikke kan svare på det, kommer ofte slet ikke til fremvisningen.

Det er også derfor, plantegningen skal være ærlig. En plan, der udelader den skæve væg, det lave loft under skråtaget eller den smalle passage forbi trappen, skaber skuffede fremvisninger — og en skuffet køber forhandler hårdere end en, der vidste det på forhånd.

Hvad du betaler for, og hvad der flytter prisen

En salgsplantegning kan komme tre steder fra, og forskellen på dem er ikke først og fremmest beløbet, men hvem der ejer filen bagefter.

• Inkluderet i mæglerens salgspakke. Mange mæglerkæder har plantegning med som standard i markedsføringspakken. Så koster den ikke ekstra — tjek formidlingsaftalen, før du bestiller noget selv.
• Tilkøb hos mægleren. Prisen dækker en tegner, der kommer ud, måler op og leverer planen i mæglerens layout, ofte både i 2D og som en møbleret illustration. Filen bliver typisk liggende hos mægleren.
• Et selvstændigt opmålingsfirma. Koster som regel lidt mere, men her ejer du filen og kan bruge den til andet end salget — til håndværkertilbud, til en senere ombygning eller ved næste salg.

Det, der driver prisen, er ikke husets areal, men dets kompleksitet: et hus i tre plan med skrå lofter og en tilbygning tager længere tid at måle op end et rækkehus i ét plan med samme kvadratmeterantal, fordi det er antallet af rum, etager og hjørner, der koster timer.

Tre ting at tjekke, før du betaler

1. Står plantegningen allerede i formidlingsaftalen? Læs, hvad markedsføringspakken indeholder. En del sælgere betaler for en plantegning, de allerede har købt.
2. Findes der en tegning i kommunens byggesagsarkiv? Mange kommuner har lagt arkivet online, og det er gratis at søge på adressen. Er huset ikke bygget om, kan en eksisterende tegning ofte rentegnes til salgsbrug for mindre end en ny opmåling.
3. Er der en plantegning i den salgsopstilling, huset sidst blev solgt med? Er huset købt inden for de seneste 15-20 år, ligger der som regel en. Er der ikke bygget om siden, kan den genbruges som grundlag — men lad tegneren kontrolmåle et par rum, så tallene holder.

Hvad du selv kan levere — og hvad det sparer

Du kan ikke selv lave den plan, der ender i mæglerens salgsopstilling; mægleren vil have den i sit eget layout og med sin egen afsender. Men du kan levere grundlaget, og det er der, timerne ligger.

En opmåling af et almindeligt hus tager typisk 2-3 timer inklusive kørsel. Kommer du med målfaste rummål, arealer pr. rum og en korrekt fordeling af rummene, skal tegneren kun rentegne. Spørg direkte, hvad det sparer at levere målene, og forvent, at tegneren kontrolmåler stikprøvevis — det skal tegneren, for det er tegnerens navn, der står på tegningen.

I HouseSense laver du netop det grundlag: scan rummene med iPhonens LiDAR — det kræver en Pro-model, som har den indbygget — eller tegn dem med fingeren og skriv de målte tal ind. Du får en målfast plan med arealer pr. rum og en 3D-model, og du kan eksportere en PDF, du sender til mægleren eller tegneren. Til dit eget brug i salgsprocessen — at svare på køberes spørgsmål, vise fordelingen, planlægge din egen flytning — er den plan i sig selv nok.

Plantegningens arealer og salgsopstillingens arealer er ikke det samme

Det her er den dyreste misforståelse i en hushandel. Salgsopstillingens boligareal kommer som hovedregel fra det offentlige bygningsregister — i Danmark BBR — som opgør arealet målt til ydersiden af ydervæggene. Plantegningens rumarealer er derimod indvendige mål. De to tal summer aldrig til det samme, og det er ikke en fejl.

Et regnestykke: et hus, der udvendigt måler 12,00 m × 9,00 m, giver 108 m² i registret. Med 35 cm ydervægge bliver det indvendige mål 11,30 m × 8,30 m = 93,8 m², og trækkes indervæggene fra, ender summen af rummenes gulvarealer omkring 91 m². En køber, der lægger plantegningens rumtal sammen og får 91 m², mens salgsopstillingen siger 108 m², tror, at der er snydt med 17 m².

Undgå diskussionen ved at skrive princippet på tegningen: "Rumarealer er indvendige mål. Boligarealet i salgsopstillingen er registrets areal målt til ydersiden af ydervæggene." Én linje, og hele misforståelsen forsvinder.

Hvornår det ikke er pengene værd

Der er situationer, hvor tilkøbet ikke kan betale sig:

• Boligen er en lille, enkel lejlighed, hvor fordelingen er indlysende af fotos alene — og hvor der i forvejen findes en tegning fra ejerforeningen.
• Der findes en brugbar, retvisende tegning fra byggesagsarkivet eller sidste salg, og huset er ikke bygget om.
• Boligen sælges til nedrivning eller gennemgribende renovering, hvor køberen alligevel skal have sin egen opmåling.

Og i den modsatte retning: er huset stort, skævt eller uoverskueligt fordelt, er plantegningen som regel den bedste markedsføringskrone, der bruges — netop fordi den forklarer det, fotos ikke kan.

Det ærlige forbehold

En plantegning i en salgsopstilling er som hovedregel en illustration af boligen, ikke en autoritativ opmåling af arealet. Skal arealet kunne stå for en retlig prøve — for eksempel hvis der er aftalt arealkorrektion i handlen, eller hvis køber og sælger er uenige — er det en beskikket landinspektør, der afgør det, og den ydelse koster mærkbart mere end en salgsplantegning.

Hvad der skal med i en salgsopstilling, og hvordan arealer skal angives, er reguleret. Spørg mægleren, og bed om at få oplyst, hvilken kilde arealet i opstillingen kommer fra.