Alle artikler · 5 min. læsning

Hvilket areal regnes kvadratmeterprisen af?

Af boligarealet — ikke af grunden, ikke af kælderen og ikke af summen af rummene. Bruges to forskellige arealer, kan den samme bolig se 45 % billigere ud, uden at prisen er ændret med en krone.

Regnestykket

Kvadratmeterprisen er en simpel division:

Kvadratmeterpris = købspris ÷ boligareal

En bolig til 3.250.000 kr. med et boligareal på 110 m²:

3.250.000 ÷ 110 = 29.545 kr. pr. m²

Tallene er et regneeksempel, ikke en markedspris. Pointen er divisionen, ikke beløbet.

Den samme bolig, fire forskellige kvadratmeterpriser

Boligen i eksemplet — 3.250.000 kr. og 110 m² boligareal — har også 60 m² kælder, der ikke er godkendt til beboelse, en integreret garage på 12 m², og et samlet gulvareal i rummene på 93 m², når væggene er trukket fra. Alt efter hvilket areal der divideres med, bliver svaret:

• Boligareal, 110 m²: 29.545 kr. pr. m² — det korrekte og sammenlignelige tal.
• Boligareal + garage, 122 m²: 26.639 kr. pr. m² — ser billigere ud, men garagen er ikke bolig.
• Boligareal + kælder, 170 m²: 19.118 kr. pr. m² — 35 % under det rigtige tal.
• Summen af rummenes gulv, 93 m²: 34.946 kr. pr. m² — 18 % over.

Fra 19.118 til 34.946 kr. er en forskel på 83 % opad — eller 45 % nedad, hvis man går den anden vej. Der er ikke ændret en krone i prisen. Hele forskellen ligger i, hvilket areal der blev divideret med.

Derfor er boligarealet det rigtige valg

Boligarealet er ikke "det mest præcise" tal — det er det sammenlignelige. Alle boliger til salg oplyser det, det er opgjort efter de samme principper på tværs af landet, og det står i det offentlige bygningsregister; i Danmark hedder registret BBR. En kvadratmeterpris er kun brugbar til at holde to boliger op mod hinanden, og til det kræves, at nævneren måles ens begge steder.

Summen af rummenes gulv er derimod det tal, der kan efterprøves med et målebånd — men netop derfor egner det sig dårligt til sammenligning: to sælgere måler det ikke ens, og ingen annonce oplyser det. Brug det til gulv, maling og møbler; ikke til kvadratmeterpris.

De fem fælder

• Kælderen regnes med i den ene bolig, men ikke i den anden. Den hyppigste fejl. En bolig med stor kælder ser dyr ud pr. m², fordi kælderen ikke tæller i nævneren — men kvadratmeterne er der stadig. Sammenlign kvadratmeterpris og spørg, hvad der ligger ud over boligarealet.
• Grundens areal blandes ind. Et hus på 110 m² til 3.250.000 kr. på en grund på 800 m² har ikke kvadratmeterprisen 4.063 kr. Grunden indgår i prisen, men aldrig i nævneren ved en bolig-kvadratmeterpris.
• Ejerudgiften glemmes. To boliger med samme kvadratmeterpris kan have flere tusind kroners forskel om måneden i ejerudgift. Kvadratmeterprisen siger intet om driften.
• Tagetagen tælles fuldt med. Under skråvægge tæller den laveste del af gulvet som hovedregel ikke fuldt med i boligarealet — hvor grænsen går, afhænger af de opmålingsregler, der gælder på stedet, og i Danmark er den en fast højde. En sælger, der lægger hele gulvet til, gør nævneren for stor og prisen kunstigt lav.
• Ombygninger er ikke registreret. Er en tagetage eller kælder inddraget til bolig uden at være registreret, passer det registrerede areal ikke med virkeligheden. Slå bygningen op i registret, og spørg myndigheden ved tvivl — det er dem, der afgør registreringen.

Kvadratmeterprisen fortæller ikke, hvor meget bolig du får

To boliger på 110 m² boligareal til samme pris har samme kvadratmeterpris — og kan alligevel være meget forskellige at bo i:

• Ydervæggens tykkelse. Et nyt lavenergihus med 45 cm ydervæg har mærkbart mindre gulv end et ældre hus med 30 cm ved samme registrerede areal. Du betaler det samme pr. registreret kvadratmeter og får færre at gå på.
• Antallet af skillevægge. Fem små værelser koster flere kvadratmeter i vægge end to store rum.
• Loftshøjden. Kvadratmeterprisen tæller kun gulv. 3,20 m til loftet giver 28 % mere luft end 2,50 m — og koster mere at varme op.
• Gangarealet. En bolig, hvor 12 m² er gang, har 12 m² mindre at bo i end en med samme areal og en bedre planløsning.

Derfor er det værd at måle boligen selv, når man er kommet forbi den første grovsortering. Kvadratmeterprisen sorterer; målebåndet afgør.

Sådan kontrollerer du selv nævneren

Boligarealet kan ikke måles indefra, fordi det opgøres uden om ydervæggene. Men rummene kan måles, og så kan der regnes baglæns:

• Mål hvert rum indvendigt og læg arealerne sammen. Husk gang, entré og bryggers — de glemmes altid.
• Læg væggenes areal til. Ydervæggenes areal er cirka ydervæggens tykkelse × husets udvendige omkreds, og skillevæggenes er tykkelsen × deres samlede længde.
• Summen skal ligge tæt på det oplyste boligareal. Er der mere end 5-7 % forskel, er der noget at spørge om.

HouseSense giver den første halvdel af det regnestykke direkte. Når boligen er scannet med iPhonens LiDAR eller tegnet på millimeterpapir, står hvert rums indvendige areal og husets samlede gulvareal på tegningen — tal, du selv kan efterprøve med et målebånd. Appen viser ikke et registreret boligareal, og den skal heller ikke: registret måler uden om huset, appen måler indeni. Men med begge tal i hånden kan du se, om de mødes, hvor de burde.